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Sie tragen die Vermögenssorge für einen Menschen, der das selbst nicht mehr kann: als rechtlicher Betreuer, als Bevollmächtigter mit einer Vorsorgevollmacht oder als vom Betreuungsgericht bestellter Betreuer. Jetzt steht ein Hausverkauf an – um Pflegeheimkosten zu finanzieren, um das Vermögen zu sichern oder weil die Immobilie leer steht und Kosten erzeugt, die niemand dauerhaft tragen kann.
Der entscheidende Unterschied zu jedem normalen Verkauf: Das Betreuungsgericht muss diesen Verkauf genehmigen, bevor er rechtswirksam wird. Nicht danach, nicht gleichzeitig – vorher. Ein Kaufvertrag, den der Notar beurkundet hat, aber für den die Genehmigung noch aussteht, ist schwebend unwirksam. Ein Kaufvertrag ohne Genehmigung ist nichtig. Das ist keine Förmlichkeit, sondern der Kern des Schutzmechanismus, der die betreute Person absichert.
Dieser Artikel erklärt den Ablauf so, wie er tatsächlich stattfindet – in der Reihenfolge der Schritte, mit den Stellen, an denen es in der Praxis typischerweise hakt.
Die rechtliche Grundlage steht in § 1850 BGB. Danach bedürfen bestimmte Rechtsgeschäfte, die der Betreuer für die betreute Person vornimmt, der Genehmigung des Betreuungsgerichts – darunter ausdrücklich die Verfügung über ein Grundstück sowie die Eingehung der Verpflichtung dazu.
Der Grund: Eine Immobilie ist für die meisten Menschen das größte Vermögensgut. Der Betreuer hat Entscheidungsmacht über fremdes Eigentum – das Gericht ist der institutionelle Kontrollmechanismus, der sicherstellt, dass der Verkauf zum richtigen Preis erfolgt und dem Wohl der betreuten Person dient.
Das Gericht genehmigt keinen Verkauf, dessen Kaufpreis erheblich unter dem Verkehrswert liegt. Es ist also nicht das Gericht, das ein Hindernis aufbaut – es ist die Norm, die den Betreuer schützt: Wer sich an die Reihenfolge hält, kann nicht für einen Unterpreis haftbar gemacht werden.
Eine Vorsorgevollmacht ersetzt den gerichtlich bestellten Betreuer – der Bevollmächtigte handelt dann im Namen des Vollmachtgebers, ohne dass ein Betreuungsverfahren nötig ist. Ob auch der Bevollmächtigte eine gerichtliche Genehmigung benötigt, hängt vom Inhalt der Vollmacht ab. Viele Vorsorgevollmachten enthalten eine ausdrückliche Klausel, die Grundstücksgeschäfte einschließt und erklärt, dass keine gerichtliche Genehmigung erforderlich sein soll. Ist diese Klausel vorhanden und ist die Vollmacht notariell beurkundet, kann der Bevollmächtigte den Verkauf ohne Genehmigung vollziehen – er muss das aber dem Notar nachweisen.
Fehlt diese Klausel oder ist die Vollmacht nur handschriftlich errichtet, prüft der Notar, ob eine Betreuung einzurichten oder gerichtliche Genehmigung einzuholen ist. Im Zweifel entscheidet das Betreuungsgericht.
Orientierungshinweis: Die Frage, ob Ihre konkrete Vollmacht für einen Immobilienverkauf ausreicht, sollte vor dem ersten Schritt ein Notar oder Rechtsanwalt prüfen. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung.
Das Gericht genehmigt einen Verkauf nur dann, wenn es beurteilen kann, ob der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht oder zumindest nicht wesentlich darunter liegt. Um das beurteilen zu können, braucht es ein Gutachten. Dieses Gutachten ist nicht der Startpunkt eines bürokratischen Verfahrens – es ist die Grundlage, auf der alle weiteren Entscheidungen aufbauen.
Der Verkehrswert (auch: Marktwert) ist in § 194 BauGB definiert als der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften der Sache zum maßgeblichen Stichtag zu erzielen wäre. Die Methoden zur Ermittlung sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt.
Das Gericht akzeptiert typischerweise Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Immobilienbewertung oder Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses. Ein Maklerexposé oder eine Online-Schätzung genügt nicht. Das Gutachten muss die Bewertungsmethode, die herangezogenen Vergleichsdaten und den Stichtag dokumentieren.
Vor der Vermarktung. Ein Gutachten, das erst nach einem Kaufangebot eingeholt wird, schafft eine ungünstige Ausgangsposition: Liegt das Angebot unter dem Gutachtenwert, muss nachverhandelt oder ein neues Angebot gefunden werden. Liegt das Gutachten über dem Angebot, ist der Kaufvertrag beim Gericht in der Regel nicht genehmigungsfähig. Die richtige Reihenfolge lautet daher: zuerst Gutachten, dann Vermarktung, dann Angebot – so hat man Sicherheit über den erzielbaren Preis, bevor Käufererwartungen geweckt werden.
Die Immobilie kann regulär vermarktet werden: Exposé, Besichtigungen, Verhandlungen. Der Betreuer oder Bevollmächtigte tritt dabei als Vertreter des Eigentümers auf. Der Kaufpreis, auf den man sich einigt, muss am Ende mit dem Verkehrswert vereinbar sein.
Das Gericht hat bei der Prüfung einen Ermessensspielraum. Ein erheblicher Abschlag unter dem Verkehrswert bedarf einer nachvollziehbaren Begründung – etwa ein Sanierungsstau, der im Gutachten nicht vollständig abgebildet wurde, oder ein Markt, auf dem das Objekt in diesem Zustand keine anderen Interessenten findet. Diese Begründung muss der Antragsteller liefern, nicht das Gericht.
Stand: Oktober 2026. Rechtliche Einschätzung als Orientierung; kein Ersatz für Rechtsberatung.
Der Kaufvertrag wird notariell beurkundet – aber er wird nicht sofort wirksam. Der Notar nimmt den Vertrag auf und leitet den Antrag auf Genehmigung an das Betreuungsgericht weiter. Der Kaufvertrag enthält üblicherweise eine aufschiebende Bedingung: Er wird erst dann vollzogen – Kaufpreis fällig, Eigentumsumschreibung eingeleitet –, wenn die Genehmigung erteilt und rechtskräftig ist.
Das ist für Notare Routinepraxis. Ein Käufer, der darauf besteht, ohne Genehmigungsvorbehalt zu kaufen, sollte skeptisch machen: Entweder er versteht die Lage nicht, oder er rechnet damit, dass die Genehmigung verweigert wird.
Das zuständige Betreuungsgericht ist beim Amtsgericht angesiedelt, in dessen Bezirk die betreute Person ihren gewöhnlichen Aufenthalt hat – nicht das Gericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Den Antrag auf Genehmigung stellt in der Regel der beurkundende Notar.
Das Gericht prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht. Im Zentrum steht der Vergleich zwischen Kaufpreis und Verkehrswert. Daneben prüft es, ob der Betreuer innerhalb seines Aufgabenkreises gehandelt hat – die Vermögenssorge muss Teil des Betreuerauftrags sein – und ob kein Interessenkonflikt vorliegt.
In der Praxis fragt das Gericht häufig nach:
Wenn die Unterlagen vollständig sind, ist das Verfahren typischerweise in wenigen Wochen abgeschlossen. Fehlen Unterlagen oder zweifelt das Gericht am Verkehrswert, kann es ein eigenes Gutachten in Auftrag geben – das kostet Zeit und liegt im Ermessen des Gerichts.
Das Gericht erlässt einen Beschluss, mit dem es die Genehmigung erteilt oder verweigert. Dieser Beschluss ist aber noch nicht der Moment, ab dem der Kaufvertrag vollzogen werden kann. Der Beschluss muss erst rechtskräftig werden.
Nach Zustellung des Genehmigungsbeschlusses läuft eine zweiwöchige Beschwerdefrist. Erst nach deren Ablauf ohne Beschwerde – oder nach Zurückweisung einer eingelegten Beschwerde – ist der Beschluss rechtskräftig und der Kaufvertrag vollziehbar.
In der Praxis bedeutet das: Vom Notartermin bis zum vollziehbaren Kaufvertrag vergehen üblicherweise vier bis acht Wochen, manchmal länger. Ein Käufer, der mit einer Finanzierungszusage arbeitet, muss auf diese Frist frühzeitig hingewiesen werden – idealerweise vor dem Kaufvertrag, nicht danach.
Der Notar prüft die Rechtskraft, bevor er den Vollzug einleitet. Wer als Betreuer den Überblick behalten möchte, sollte aktiv nachfragen, wenn nach der erwarteten Frist keine Rückmeldung kommt.
Sobald die Genehmigung rechtskräftig ist, teilt der Notar dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Die weiteren Schritte sind dann weitgehend identisch mit einem normalen Immobilienverkauf:
Der Erlös ist Vermögen der betreuten Person. Als Betreuer sind Sie verpflichtet, ihn für die betreute Person zu verwalten und die Verwendung gegenüber dem Betreuungsgericht zu dokumentieren. Das Gericht prüft die Vermögenssorge im Rahmen der jährlichen Berichtspflicht.
Ein Angebot liegt vor, der Kaufpreis klingt überzeugend, der Käufer drängt auf Tempo. Der Betreuer unterschreibt beim Notar, ohne dass ein Gutachten vorliegt. Das Gericht verlangt dann eines, bevor es genehmigt – und wenn das Gutachten einen höheren Wert ausweist, ist der Kaufpreis zu niedrig. Der Käufer springt ab, und der Betreuer steht mit einem nicht genehmigungsfähigen Vertrag da.
Betreuungen werden häufig für einen eng gefassten Aufgabenkreis eingerichtet: Gesundheitssorge, Aufenthaltsbestimmung, Behördenangelegenheiten. Wenn die Vermögenssorge nicht ausdrücklich im Betreuungsbeschluss steht, fehlt dem Betreuer die Befugnis, über die Immobilie zu verfügen. Das Betreuungsgericht kann den Aufgabenkreis auf Antrag erweitern – aber das braucht Zeit und einen separaten Verfahrensschritt.
Käufer, die finanzieren, haben eine Zinszusage mit Ablaufdatum. Wenn der Kaufvertrag beurkundet wird, ohne dass beide Seiten die Genehmigungsphase besprochen haben, können daraus Konflikte entstehen: Der Käufer verliert seine Finanzierungszusage, fordert Verlängerung oder zieht sich zurück. Wer den Ablauf von Anfang an transparent kommuniziert, eliminiert dieses Risiko.
Wenn Sie eine Immobilie für eine betreute Person verkaufen müssen und wissen möchten, wie dieser Prozess im konkreten Fall aussieht, nutzen Sie das Kontaktformular auf dieser Seite. Wir melden uns innerhalb eines Werktags und besprechen im ersten Gespräch, welche Unterlagen bereits vorliegen und welche Schritte als nächstes sinnvoll sind.
Weitere Beiträge zu Betreuung und Immobilien finden Sie in unserem Ratgeber.
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Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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